マンション購入体験記④住宅ローンの選定

前回からの続き。

今回は住宅ローンの選定です。

まず私たちの属性は

夫婦ともに正社員
私：プライム1部上場、妻：非上場
私：入社6年目、妻：入社5年目
世帯年収800万

で、住宅ローンの選定条件は下記でした。

ペアローンではなく、連帯債務として借入をする
変動金利
頭金なし、諸費用を含んだフルローン
夫婦ともに団信保険を付けたい

マンション購入するときは仲介業者から提携の住宅ローンの斡旋もあり、私たちは購入要望書を提出するタイミングで仮審査の書類を記入し提出しました。提携金融機関は5社でしたが、そのうち4社にローンの仮審査を依頼しました。早い機関はその日のうちにローン通過の連絡が来ました。

※正直なところ、提携ローンで問題ないと思うなら圧倒的に提携ローンの方が色々楽だと思います。
　結果からいうと、私は提携ローンは使わなかったので自分で準備する書類や手続きが多く結構大変でした。

私が提携ローンで審査に出したのはみずほ銀行、三井住友銀行、三井信託銀行、au自分銀行です。

仮審査通過後の変動金利はどれも0.4～0.5％ぐらいでした。
この4社の中で条件を達成して検討したのは三井住友銀行です。

三井住友銀行

変動金利　0.475％～
クロスサポート(夫婦連生団信)　金利0.18％上乗せ
8大疾病保障　金利0.3％上乗せ

三井住友銀行にはクロスサポートという夫婦連生団信制度があり金利に0.18％上乗せして付与できます。

しかしながら、三井住友銀行には普通の団信はついていますが、三大疾病などのなった場合の特約付与が0.3％上乗せになるのでせっかくの変動金利でも1.0％ぐらいになるので選定としては2番手でした。

団信保険というのはざっくりいうと債務者に不幸があった場合にローンの支払いが免除になる生命保険のようなものです。連帯債務の場合、ほとんどの金融機関は主債務者一人だけしか加入できません。

この4社の中で、連帯債務ではなく私一人でローンを組めたのならばau自分銀行を選んでいたと思います。

au自分銀行は団信の他にがん特約50％保証が元々ついており、100％も今なら0.2％上乗せで付与でき、特約付きで0.5％程度は破格だと思います。

その他検討したのは住信SBIネット銀行(金利上乗せ無しで全疾病保障)です。しかしながら、住信SBIネット銀行は連帯保証人かペアローンでしかローンが組めなかったので諦めました。

結局私が選んだのは楽天銀行です。

楽天銀行

楽天銀行はネット銀行としては変動金利はけっして低くありません。

その他ネット銀行が変動金利0.4％前後(最低は0.3％とか)のところ、0.575％です。むしろ高い部類とも言えます。

しかし楽天銀行のメリットが２つあり、私にはそれがあっていました。

変動金利　0.575％～
手数料が33万円で定額
夫婦連生団信が0.2％で付与でき、がん保障特約が50％ついている

手数料が33万で定額

その他の銀行は手数料が借入金額の2.2％が一般的です。そのため借入金額にもよりますが手数料だけで100万超えることはざらにあります。実際に私もその他の銀行だと手数料で100万超えていました。
私は初期費用をできるだけ抑えたいと思っていたので定額は魅力的でした。

夫婦連生団信が金利上乗せ0.2％で付与、がん保障特約が50％つき

がん保障や全疾病特約などの特約を付帯させるかは人によると思いますが、夫婦連生団信は連帯債務の場合はつけた方がいいと考えています。

団信の仕組みは前述しましたが、連帯債務で
借入金額：5000万、夫：2500万(団信保険付き)、妻：2500万とした場合
夫に不幸があった場合、夫の借入金額は団信保険で返済免除になりますが妻：2500万はそのまま返済が必要です。
逆のパターンで妻に不幸があった場合は妻：2500万は免除にならず、そのまま夫が妻の2500万も返済する必要があります。いわゆる保証人のような関係になります。

ペアローンの場合はどちらも主債務となり団信保険を両者がつけることになるので不幸があった側は免除になります。ペアローンはどちらにも同じような収入がある場合はペアローンでいいかと思います。

夫婦連生団信はどちらかに不幸があった場合、どちらであっても全額免除になる団信保険になります。
私と妻の収入差は1.5倍ぐらいあり、私の分が免除になったとしても、妻にローンを残したくなかったので付帯できるローンを検討しました。

私はローンの条件を決めていたのもあり、金利との兼ね合いで自身でローンを借りることにしましたが、前述したとおり提携ローンの方が圧倒的に楽だと思いました。自身でやる場合は、登記や土地の情報、建物のパンフレットなどを全て準備する必要があり結構大変でした。
一応仲介業者が書類を冊子で用意してくれますがそのまま送れないのでコピーを取る必要があります。
※正確な金利は本審査通過後判明するので検討する全ての金融機関分用意する必要がある
提携ローンの場合は全て仲介業者が資料送付してくれ、書類であと何が必要か面倒みてくれます。基本的に必要なのは住民票や源泉徴収など自分でしか用意できない書類です。

私は引き渡しまでかなり時間があったのでまだよかったですが、契約から引き渡しまで1か月から2か月が普通みたいです。本審査には3週間程度かかったりするので書類の準備はかなり余裕はありません。
繰り返しになりますが特にこだわりがなければ、提携ローンをおすすめします。